Trends & meer

Bodemdaling is niet alleen een probleem in Groningen

Een gebouw valt of staat bij een goede fundering. Veel bedrijfsgebouwen krijgen door droogte vroeg of laat te maken met bodeminklinking en daarmee flinke schadeposten. Met name oudere gebouwen op een klei- of veenondergrond zijn een risico. Wees er daarom op tijd bij en voorkom hogere kosten, zeggen deskundigen.

Bodemdaling is een groeiend probleem in Nederland. Een van de meest bekende voorbeelden is de regio Groningen, waar huiseigenaren en bedrijven te maken hebben met verzakkingen door het winnen van aardgas. Maar de meeste bodemdaling in Nederland heeft te maken met het lage grondwaterpeil. Door klimaatverandering valt er minder regen en zijn de zomers heter en droger dan ooit. Dit betekent een inklinkende bodem op plekken met een bodem van veen of klei. Ook kan het proces van bodemdaling versneld worden door de bouw van nieuwe woningen.

Van oudsher zijn de noordelijke provincies als Drenthe en Friesland plekken waar de bodem eerder verzakt. Ook het westen van het land is een gebied waar deze gronden veel voorkomen. Het lage grondwaterpeil zorgt nu zelfs in het Rivierengebied voor schade aan gebouwen. Over de schade aan bedrijven zijn geen cijfers bekend. Maar om een beeld te geven: volgens onderzoeksbureau Deltares lopen de funderingen van circa 1 miljoen woningen een risico.

Ondanks het groeiende probleem, waar ook veel bedrijfsgebouwen en -hallen mee te maken hebben, wordt er volgens deskundigen nog lang niet altijd voldoende geïnvesteerd in onderzoek naar de fundering van een gebouw. Of dat nu een pand is dat al in het beheer is, of bij de aankoop van een nieuw gebouw. Waar moet je op letten als gebouwbeheerder, en welke schadeposten zijn te verwachten als er sprake is van bodemdaling?

Soorten fundering

Als eerste is het van belang om te weten welk fundering een gebouw heeft. Elk type fundering heeft een eigen risicoprofiel in het geval van bodemdaling door droogte. Als eerste zijn er betonnen funderingen. Deze zijn in gebruik vanaf grofweg de jaren tachtig en vormen géén risico bij een inklinkende bodem.

Dan zijn er twee type funderingen waar er wel sprake kan zijn van een risico. Oudere woningen hebben vaak een fundering op houten palen in de grond. Als het grondwaterpeil zakt, komen de palen droog te staan. Met als gevolg rotting van het hout. Verzakking ligt dan op de loer. Het derde type fundering is een fundering op staal. Dit is ondanks de naam geen stalen ondergrond, maar een ondiepe fundering van bijvoorbeeld beton die niet op palen is gebouwd. Ook dit type komt bij oudere gebouwen voor, en met name bij bedrijfshallen is dit type vaker te zien. Als de klei- of veenbodem inzakt, zakt de vloer van dit type fundering mee naar beneden. Een gelijkmatige verzakking hoeft niet erg te zijn, maar bij een scheve verzakking ontstaan er wel degelijk scheuren.

Voorkomen beter dan genezen

Voorkomen is natuurlijk altijd beter dan genezen. En hoewel directe invloed op het weer lastig wordt, zijn er wel degelijk mogelijkheden om erger te voorkomen. Als eerste is het van belang om te weten met welk type fundering je te maken hebt. Dit kan door de originele bouwtekeningen op te vragen bij de gemeentelijke archieven. Bij een combinatie van een klei- of veenondergrond en een fundering van houten palen of op staal is het een goed idee om preventief een grondwatermeting uit te laten voeren. Dat geeft een goed beeld van de droogte en daarmee kan het risico op bodemdaling beter worden ingeschat. Als er sprake is van te laag grondwater kan een ondergrondse infiltratieleiding uitkomst bieden, aldus deskundige Maarten Kuiper (Aveco de Bondt). Om aan water te komen voor de ondergrondse buizen is het mogelijk contact te zoeken met de gemeente zegt hij. Het kan namelijk zo zijn dat er afspraken te maken zijn over waterleidingen die in de buurt liggen om het extra benodigde water aan te leveren.

Onderzoek naar fundering

In sommige gevallen is het nodig om een uitgebreider funderingsonderzoek te laten doen. Als uit de peiling blijkt dat de grond erg droog is bijvoorbeeld. Maar ook bij de aankoop van een nieuw gebouw of bij een pand dat al in beheer is wat op houten palen staat. Met name als er plannen zijn voor een verbouwing kan een onderzoek helpen om erger te voorkomen. De verbouwing kan namelijk extra gewicht op de fundering betekenen. Ook bij het opmerken van scheuren is vaak een onderzoek naar de fundering nodig. De kwaliteit van de ondergrondse palen moet dan worden gecontroleerd.

Het funderingsonderzoek leidt tot een rapport waar een handhavingstermijn in staat. De termijn geeft aan binnen hoeveel jaar er actie moet worden ondernomen voordat er problemen ontstaan. Wel is het zo dat een funderings-onderzoek altijd een momentopname is. Een verbouwing kan er dus voor zorgen dat de termijn uit het onderzoek niet meer geldt.

Schadeposten

De fundering van een bedrijfspand is niet automatisch meeverzekerd. Dat is vaak ook lastig, aangezien bodemdaling en verzakking langzame processen zijn waarvoor niet altijd eenduidig een oorzaak is aan te wijzen. De verantwoordelijkheid voor de kosten ligt in principe dus bij de grondeigenaar.

Volgens Maarten Kuiper wordt er lang niet altijd goed naar de fundering gekeken bij de aankoop of het onderhoud van een gebouw, terwijl het de nodige risico’s met zich mee brengt. “Als je te laat actie onderneemt en de hele fundering hersteld moet worden, ben je een stuk duurder uit.”

Maar om hoeveel geld hebben we het dan? Bedrijven moeten rekening houden met een paar duizend euro voor de uitvoering van een funderingsonderzoek. De kosten van een infiltratieleiding zijn zo’n 200 euro per meter. Ter vergelijking: het vervangen van een fundering kost al gauw 1000 euro per vierkante meter. Ook komen de kosten van een tijdelijke verhuizing daar nog bovenop. Een volledig herstel van een fundering kan zeker zo’n drie maanden duren.

Bewustwording

Zorg er daarom voor dat kennis over de fundering en het grondwaterpeil onder het bedrijfspand niet pas te laat komt, zegt deskundige Frank van Lier (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). Door de droogte van de afgelopen jaren neemt de bewustwording over de risico’s van bodemdaling langzaam toeneemt, ziet hij. Maar, volgens hem nog lang niet voldoende. Nog steeds is het bijvoorbeeld zo dat de fundering van een pand niet als vanzelfsprekend op de checklist staat bij aankoop van een nieuw bedrijfspand. En ook in de onderhoudsplanning van gebouwbeheerders staat de fundering vaak niet standaard genoemd. En dat is een gemiste kans, vindt Van Lier. “Wees ervan bewust dat ook een fundering niet het eeuwige leven heeft.”

Is het nou echt niet te voorkomen dat de gehele fundering van een pand moet worden aangepakt, dan kan het een moment zijn om ook andere zaken naast de fundering aan te pakken. Zo is er soms de mogelijkheid om meer ruimte te creëren door de kruipruimte verder uit te graven tot een kelderruimte.

Een andere optie is het invoeren van energiebesparende maatregelen. Deze kunnen ook meegenomen worden in het herstellen van een fundering. Denk bijvoorbeeld het aanbrengen van vloerisolatie of een grondwater warmtepomp.

Nieuwsbank banner