Kennis

Grip op combinatie van gebouwbeheer en verduurzaming

Zonder betrouwbare data zijn geen onderbouwde, toekomstgerichte beslissingen te nemen. En die zijn meer dan ooit nodig met het oog op het effectief gebruik van vastgoed, de energietransitie en het verminderen van de ecologische voetafdruk.

Organisaties hebben vaak onvoldoende inzicht in de bouwkundige staat van hun gebouwen, de staat van onderhoud van installaties, het terrein en de lopende contracten met onderhoudsbedrijven. Niet precies bekend is waar onderhoud nodig, c.q. urgent is en hoe de kosten voor onderhoud gaan oplopen in de komende jaren. Dat maakt het ook lastig om beleid te maken op aankopen of juist afstoten van gebouwen.

Meerjarenonderhoudskosten

Er zijn meerdere redenen te benoemen, waarom een meerjarenonderhoudsplan (mjop) wordt gemaakt. Een belangrijke reden is dat onderhoud kosten met zich mee brengt. Een meerjarenonderhoudsplan wordt gezien als voorwaarde om te komen tot beheersing van deze onderhoudskosten, omdat de planning inzicht geeft in de kosten op korte en lange termijn. Hier kan het te voeren onderhoudsbeleid op de toekomstige onderhoudskosten op worden afgestemd. Mjop’s voor de korte en langere termijn zijn daarom bij de meeste vastgoedbeheerders gemeengoed.

Als in een jaar de onderhoudskosten erg hoog uitvallen, door bijvoorbeeld het vervangen van de complete dakbedekking, kan hiervoor vroegtijdig een budget vrijgemaakt of gereserveerd worden, of zijn overige onderhoudswerkzaamheden aan te passen of te verschuiven. Zo kan de vastgoedbeheerder een gespreid onderhoudsbeleid voeren komt niet meer voor onverwacht hoge uitgaven te staan. Met gespecialiseerde software – die bij voorkeur beschikt over een bibliotheek met gebouwonderdelen, cycli en kosten – kan op eenvoudige wijze een meerjarenonderhoudsplan worden gemaakt.

Veel organisaties hanteren in hun mjop een perspectief van 10 jaar. Grote onderhoudsinvestering (daken, liften enz.) vallen evenwel vaak net buiten die periode. Die beperkte doorkijk zorgt dan voor een te beperkte reservering en hoge onvoorziene kosten voor de eigenaren. Kies daarom bij voorkeur voor een langere periode.

Conditiescore

De standaard levensduur van gebouwonderdelen en technische installaties is een gemiddelde. De feitelijke staat van  gebouwen kan daarvan afwijken. Daarom is het eigenlijk een voorwaarde om te starten met een inspectie en conditiemeting van de portfolio op basis van de NEN 2767-norm. Dit is een breed omarmde norm binnen de vastgoed- en infrasector en hét instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuur.

Het resultaat van de conditiemeting is een conditiescore. De conditiescore van bouw- en installatiedelen wordt weergegeven op een zespuntsschaal. Scoort een onderdeel een 1, dan is die conditie nog heel goed, een 5 of 6 is reden tot vervanging. Van alle onderhoudsgevoelige elementen wordt de conditie (voor onderhoud) bepaald. Hierbij worden gebreken die onderhoud behoeven nauwkeurig geregistreerd. De gebrekenlijsten (beschikbaar in een digitale vorm die eenvoudig ingelezen kan worden in inspectiesoftware) bevatten gebreken voor bouw- en installatiedelen gecategoriseerd naar belang en zijn opgebouwd volgens de NL-SfB.

De NEN 2767 biedt een duidelijke methode om de feitelijke toestand van bouw- en installatiedelen op een objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. De standaard gebrekenlijsten zijn een belangrijk onderdeel van deze methodiek en volgens een vast raamwerk opgezet met vermelding van de mogelijke gebreken van bouw- of installatiedelen.

Duurzaamheidsdoelstelllingen

Het realiseren van duurzaamheidsdoelstellingen begint met een inventaris en conditiemeting: wat is de huidige staat van je gebouwen en installaties? Hoe energie-efficiënt zijn ze? En wat is op termijn je vastgoedbehoefte?

Vanuit de huidige situatie en het energieprestatieadvies zijn dan scenario’s voor verduurzaming op te stellen, door te rekenen (conform NTA 8800) en af te toesten: wat is er bouwtechnisch, praktisch of installatietechnisch toepasbaar op de betreffende locatie?

Het uiteindelijk gekozen scenario wordt verwerkt in het mjop. Hiermee ontstaat een duurzaam vastgoedinvesteringsplan, waarin ook het totale onderhoud is geborgd. Via een jaarlijks onderhoudsplan worden alle werkzaamheden gepland en gemonitord.

Meer informatie
Nieuwsbank banner